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山西省住房和城乡建设厅关于进一步规范城镇老旧小区改造工程建设组织管理的通知
晋建城函〔2024〕1118号
各市住房和城乡建设局：
城镇老旧小区改造关系着民生福祉，是城市更新的重要内容，更承载着人民对美好生活的向往，是居民获得感、幸福感、安全感的所在，是重要的民生工程。自我省开展城镇老旧小区改造工作以来，已让很多居民切实受益。但目前改造工作中还存在居民参与度不高、施工方式粗放、施工过程扰民、与后期管理衔接不畅等问题。为更好落实《关于印发山西省城镇老旧小区改造攻坚行动方案（2021—2025年）的通知》（晋政办发〔2021〕41号），推动我省城镇老旧小区改造工作更加精细化，现就有关工作要求通知如下：
一、坚持群众路线，提高思想认识深度。
城镇老旧小区改造工程在群众身边进行，与群众日常生活密切相关，是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。各市在改造过程中，要坚持走群众路线，坚持质量、安全高标准，深入群众、依靠群众，积极主动争取群众理解、支持和参与，把改造工程各项工作做实做细，严把施工质量安全关，积极回应群众关切，改造成果要以人民群众满不满意作为检验标准。各市要进一步提高思想认识，加强统筹监管，畅通投诉举报渠道，不断健全群众共建共治机制，让群众成为改造工作的一员，有实实在在的获得感。
二、做好前期工作，推进共商共建共治。
（一）坚持党建引领，做好群众工作。改造工程开工前，各参建单位要向项目所在地街道办事处（乡镇政府）和社区报到。街道办事处（乡镇政府）要发挥好牵头作用，组织联络好社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主中的党员代表和参建各方，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和业主党员先锋模范作用，以党建为引领，推进城镇老旧小区改造项目实施，在改造前充分做到问需于民、问计于民，改造内容体现“民有所呼”，项目立项体现“我有所应”，形成社会各界支持、群众竞相参与的浓厚氛围，将项目立项前期调查研究工作落实落细。尽可能在项目立项时化解矛盾、形成共识，对改造内容业主意愿强并达成共识、社会投资参与且实施方案明确的项目优先立项实施。对涉及公共安全和公共利益的改造部位和项目，要在做好群众工作的基础上，依法推进城镇老旧小区改造工作，切实维护公共安全和公共利益。
（二）做好公示工作，接受群众监督。街道办事处（乡镇政府）应当牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表，搭建小区改造议事协商平台，在正式施工前组织居民代表、实施主体等各方对设计方案进行充分讨论，做好群众沟通解释工作，充分吸收群众合理化建议，对设计方案进行修改完善。街道办事处（乡镇政府）应当会同实施主体，在施工现场设置居民接待场所，及时协调解决改造工作中居民重点诉求。设置责任主体公示牌，公示改造参建各方单位名称及项目负责人信息，明确责任主体和施工改造联络人，同时公示改造主要内容等信息，主动接受群众监督。
（三）明确责任主体，落实各方责任。街道办事处（乡镇政府）是群众工作第一责任人，是城镇老旧小区改造申报第一责任人,是完善社区治理工作的第一责任人。街道办事处（乡镇政府）要牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和各参建单位，在城镇老旧小区改造全过程做好群众工作。改造工程实施主体作为项目建设单位，应严格履行基本建设程序，未取得施工许可证的不得擅自开工，严格落实工程质量安全首要责任，加强建设全过程管理，严格执行工程建设标准，按规定组织工程竣工验收。建设单位不具备管理条件的，应委托专业项目管理机构，对改造工程全过程进行专业管理和服务。
（四）加强统筹谋划，有序推进计划。各市要加强部门统筹，构建业主参与、担责、诚信的项目改造治理机制，构建改造、物业管理、社区治理同步推进机制，组建街道办事处（乡镇政府）、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和改造工程参建各方共同参与的现场治理机构，形成工作合力，推进城镇老旧小区改造工作。鼓励区域集成，将相对集中的小区作为一个实施单元，实施连片改造，积极推行工程总承包模式。鼓励集成改造，统筹推动管线改造、既有住宅加装电梯工作同步实施，减少施工对小区居民生活的影响和重复建设现象。各市县要按照城镇老旧小区改造总体实施计划，分年度项目实施计划，根据居民意愿及申报情况持续完善并动态调整项目储备库和年度改造任务计划。将居民改造意愿强并愿意承担相应义务的小区作为工作重点，优先纳入项目储备库。合理安排手续办理和改造实施周期，充分考虑季节施工特点，成熟一个项目，改造一个项目，滚动实施、压茬推进城镇老旧小区改造工作。
三、严格施工管理，保障居民日常生活。
（一）落实绿色施工，杜绝施工扰民现象。严格落实施工现场各项绿色施工措施，减少对居民日常生活的影响。合理安排施工时间，最大限度减少噪声污染。及时修复施工毁坏的路面，方便居民出行。施工单位应根据施工计划合理安排材料进场工作，最大限度减少占用小区空间，当日施工完毕后做到“活完料净场地清”。施工现场要严格落实生活垃圾与建筑垃圾分类处置，严禁混装混运，建筑垃圾消纳处理要符合城市管理部门相关要求，不得随意倾倒。拆除、挖掘作业区域要设置施工围挡，作业期间要加大洒水降尘频次。对建筑垃圾要及时清运，具备回收和再利用条件的应进行资源化利用，暂时无法全部清运的要采取覆盖和洒水降尘。改造完成后，做好垃圾清理和临时设施的拆除工作，对公共区域进行全面清扫，消除施工作业对居民生活环境的影响。
（二）加强安全管理，守牢施工安全底线。结合城镇老旧小区改造工程施工特点，突出抓好高处坠落、物体打击、触电、小型机具及起重伤害等类型事故的预防，严格开展作业前安全生产条件检查，完善个人防护和作业面防护，加强作业人员安全教育培训和安全技术交底，防范违章作业和野蛮施工。开挖作业前应探明地下管线状况，防止挖断管线，影响居民正常生活。施工现场应进行封闭式安全防护，马道口、屋面出入口应设置锁闭措施，防止居民误入。建筑物主要出入口应搭设硬质水平防护，高处作业期间应在下方设置警戒区域，安排专人进行检查协调和旁站监督，严禁高空抛物。施工材料集中存放，封闭管理，在居民活动范围内存放材料的，要采取防倾覆措施，严禁超高码放。沟槽开挖及建（构）筑物拆除期间应在出入口等明显位置设置安全提示，在作业面设置临时照明并在边缘设置警示灯，防止居民靠近。室外电气设备、配电箱要采取防风防雨措施。强化管线改造施工政府安全监管力度，推动施工企业落实安全管理主体责任。安装、巡检、维修或拆除临时用电设备和线路，必须由专职电工完成。
（三）重视消防安全，筑牢消防安全防线。施工总承包单位要强化施工现场消防安全培训，要做到提升“四个能力”，即：检查消除火灾隐患能力、组织扑救初起火灾能力、组织人员疏散逃生能力和消防宣传教育培训能力，对所有施工人员实施全员消防安全教育，组织开展至少一次消防应急演练，未经过培训不得进入现场从事施工作业。建立施工现场消防安全管理制度，编制火灾扑灭和应急疏散预案，应急疏散对象应包括施工人员和小区居民。施工现场应按规定配置符合消防安全技术标准的消防设施、器材，无法正常使用或不满足相关标准的应及时更换。施工现场按要求应设置临时消防给水系统，确有困难的可利用建筑原有消防给水系统，配备相应器材并保持完好有效。建筑保温材料燃烧性能应符合消防设计要求，保温边角料及易燃可燃包装物等垃圾应每日清运出场。加强用火用电用气管理，严格动火作业审批，配备灭火器材并设置动火监护人进行现场监护，动火作业前应对作业现场区域可燃物进行清理。
（四）做好应急防范，加强季节性施工管理。建设单位应牵头建立健全改造工程应急救援体系，编制质量安全事故应急预案，落实应急指挥体系、应急救援队伍和应急物资及装备，建立健全安全生产预警和应急协调保障机制，强化应急处置。建设单位要合理安排工期组织施工，防止因手续和设计等原因挤占有效施工时间，不得要求施工单位盲目抢工。加强雨期施工管理，屋面防水改造、雨落管拆改原则上不得安排在雨期进行；雨天应停止屋面、外墙保温和窗户安装作业。加强大风天气施工管理，六级及以上强风天气应停止吊装作业，五级以上大风天气应停止露天高处作业，四级及以上大风应停止顶升等作业，雨、雪、雾天气及风力大于四级时不得进行拆除作业，大风天气不得进行室外动火作业。加强冬期施工管理，管线施工、室外薄抹灰等不得安排在供暖期进行，临时消防给水系统冬季应有可靠的防冻保温措施。
四、建立长效机制，强化工程验收保修。
（一）严格工程验收，保证施工质量。各参建单位要加强施工过程追溯管理，强化重点环节验收，未经验收或验收不合格不得进行下一道工序。工程竣工验收前，应严格按照标准规范要求，对改造涉及的内容，委托具备相应检测资质的检测机构对工程质量进行现场检测，未经竣工验收或竣工验收不合格的，不得交付业主使用。外窗工程、上下水改造等工程完工后，建设单位应邀请住户参与分户验收。改造工程竣工验收后，建设单位应在小区楼栋显著位置设置载明工程名称和参建单位信息等内容的永久性标识，主动接受社会监督。
（二）做好移交工作，跟进后期保修。改造工程完工经验收合格后，街道办事处（乡镇政府）应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行查验，做好物业承接工作，向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业同步接收物业，按规定负责相关物业后期管理和维护。建设单位应当向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。
五、健全监管体系，巩固改造工程成果。
各市要切实加强城镇老旧小区改造项目监管，严格落实日常监管责任，确定监管责任人，定期进行监督抽查。主管部门可探索采取购买第三方服务等方式，强化项目监管。鼓励各市对城镇老旧小区改造项目采用集中资格审查、集中采购的方式，优选有意愿参与城镇老旧小区整治项目的咨询、管理、设计、施工队伍和关键设备、材料供应商，供项目实施主体选用，依法必须进行招标的，可代替资格审查，进一步降低改造工程建设成本，缩短招标周期，确保工程质量。鼓励各参建单位在施工现场采取信息化管理方式，推进改造工程信息化、智能化建设。城镇老旧小区管线改造后，管线数据要及时纳入城市管理部门的管线信息系统，提高城市安全运行数据支撑水平。
山西省住房和城乡建设厅
2024年11月8日
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