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本文来源：微信公众号crefm001
2013-11-06
几个典型考察对象的对照组案例：
1.集合住宅楼的外墙，及每户自家门窗
2.写字楼外墙，及内部走廊门
3.商场外墙，及内部走廊落地玻璃墙
在这些考察对象中，都存在私有和共有的明确区分，即其权益是属于小业主（或租户）的、还是属于大业主（或房东）的。几个对象的建筑物外墙都是共有的，而每户的门窗都属私有。显然私有应由各自负责，本文讨论的主要是共有部分的清洁问题。
在实践中，有几个主要的问题需要被回答：
1，谁应该负责清洗？
2，谁为此付费，及如何建立付费机制？
3，谁最适合于做清洗的工作？这个问题的前提是大家都喜欢干干净净，也即对于洁净的偏好是普遍的，但也不排除喜欢陈旧破落的那种低调奢华，不提。
写字楼与商场有着类似的特点：小业主或租户都属于企业机构自用物业，其企业业务的要求是清洁服务的需求来源。这就有点像居家主人的品味决定了其对清洁服务的需求，但企业机构的业务需求差异性极大。且其规模、复杂性远超住宅，所以本文重点考察自用物业的清洁问题。另外住宅清洁问题涉及到社区治理的政治问题，这个特点不见于自用物业，在自用物业中是商业原则起支配作用的。
既然每家企业机构都有着独特的清洁标准，而对于他们无法负责到位的共有部位的清洁要求，他们就鞭长莫及，于是我们看到的演变结果就是：跨国企业扎堆在高端大气上档次的甲级写字楼中，而初创的本土小企业就选择在租金物业费都很低的一般写字楼甚或商住楼中。既然是鞭长莫及，那就不在本文讨论了。
从企业的核心业务的要求到具体的清洁作业，相距甚远，之间还需要一个转换的桥梁，即将企业核心业务的需求转换成建筑设施管理的需求，这是一个跨行业（行业业务 - 建筑设施）的翻译工作，而且在每个行业和业务中都可能有着不同的要求，于是对于这个桥梁的要求就较高，他必须能够快速识别和理解这种企业内部客户的需求，并将其描述成建筑设施行业的语言，然后才能够很好的发包给清洁工作团队。
在整个讨论中，我们发现并没有涉及到清洁工作本身，因为我们可以假定其为一个较为成熟的单一服务行业，只要给予其合同即可。这份合同也就是本文讨论的外边界。（当然保洁服务行业的标准化问题，以及公共物业行业中的标准化清洁服务，与本文所述的每家企业的定制化之间还存在较大的落差，不提。）
在实践中，还存在大量的较小的物业单位，比如一家大型企业租赁了几十平方米的办公室、乃至几个平方米的小型店面，如果它们没有采用一个外包合同的话，那将会如何考虑其清洁问题呢？除了刚才所说的大包合同可能也会覆盖到所有这些分支机构所有的店面之外，就只能交给企业内部员工自行清洁了（或雇用当地的钟点工），其工作量不足以全职、于是通常是兼职，于是我们就会看到许多小型办公室和店铺的员工一早起来就在打扫房间、清洁门窗。这种活计对于当代的中国企业员工来说，已经开始产生了一种身份不匹配的抱怨情绪，古典的以打扫卫生为代表的劳动光荣的观念已经是过去时了，另外其清洁的专业水准大可存疑，我相信这是对于作为桥梁专业的FM管理体系的呼唤。
其实还有一组可供替代选择的考察对象，显然它们并没有共有问题，所以也不在本文探讨范围之内：
1a.独栋别墅
2a.独家使用的写字楼，如某家企业总部园区内的办公楼
3a.百货大楼
值得提醒的是：这正是发达国家在过去一个世纪的发展方向，如今这些类型已经占据主要地位。而在中国当代，仍然是前述的1/2/3类型为主。
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