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BIM案例：BIM如何用于商业地产管理？以悉尼“布莱街一号”为例

发布于：2021-03-25 16:44:42

首页/BIM专题

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悉尼“布莱街一号”在澳大利亚获得绿色评估6星级，这在当地是最高级商业建筑等级，与美国LEED绿色评估标准比对后，等同于其白金级水平。建筑层数是28层，总面积为4.2万㎡，是甲级写字楼。

BIM技术支撑全寿命期管理理念

对该项目分析后，发现其技术思路都是以BIM为主，这是一个典型BIM应用案例，最初构想正是来源于信息化工程实践与管理，并不需要超出时代的技术支持，也不需要大量高精尖软硬件的铺设。项目经理单位是Architectus建筑事务所，根据BIM技术来解决传统工作问题，具体发展过程有四个阶段：资源信息应用、建模由二维到三维、协同工作、资源整合。工作模式方面，BIM技术将整个建筑行业从各专业分散独立的分工引向协同合作，高度整合的方向发展。此外，这个项目本质上也是BIM技术在全生命周期中的应用价值的体现和证明。布莱街一号从策划设计，能以可持续分析来管理施工建设、物业管理等，坚持各环节共同使用BIM技术，实现传统工程模式的科学创新。

（1）建立全专业BIM模型，实现最佳设计方案

设计开发时，可以看到建筑、结构、水暖电专业模型统合现象，经过对信息模拟模型的应用，可以实施最初评估鉴定，这是确保设计阶段决策优化的重要前提。

比如，该项目建筑专业设计重点之一是双层玻璃幕墙，这种材料的使用能让使用者能俯瞰整个悉尼核心商务区景观，而且建筑还有多种被动式节能技术，室内不管是温度、湿度、亮度，都能通过传感器来调节整体生态感观，这是以全自动反馈调节为技术的绿色建筑。

这种幕墙系统使用百叶窗设计非常独特，会根据阳光角度来完成自动调节，对太阳能利用非常充分，又能避免室内人们对景观的观赏需求。建立在BIM技术基础上，通过能耗、日照、通风等软件类型完成专业分析后，所得结果非常精确，能确保每个细节设计得以优化和控制。经过对数据的检验分析，我们确定幕墙系统遮阳系数是0.15，这与市场上标准幕墙系统相比，超出其基本值2倍。以结构专业设计来说，BIM技术为基础的模型中，其不对称复杂部分可以实施有限元分析，并将核心部位反复检验，一直到最优方案得出。

由于设计目标不同，能同时满足多项复杂功能需要的设计，其中BIM模型及数据模拟分析起到极其重要的作用。具体项目施工和管理来说，BIM模型分析主要有：热传递效应、光照和反射、气流路径、观景效果等。对设计师而言，可借助信息化技术及方法将各个方案优缺点进行分析，并检验方案带来的影响，根据项目执行各类方案可能得出的效果来评估最优项，选择最有利于项目需求的措施，最终让该建筑项目获得澳大利亚最高级6星级绿色建筑等级。

（2）施工管理对象复杂，BIM提供共同的工作语言

施工阶段，包括总承包商、分包商、供货商、咨询方等，全部参与主体由上到下均以BIM模型作为工作协调技术。但施工管理对象非常巨大，充分发挥BIM技术协同功能就显得非常重要。具体方式有：

一是建立BIM技术相关管理方案。在方案执行以前为技术人员提供相关培训，项目需要定义、标准、协议等，都可以通过指导文件制定来确定，这是为团队工作提供具体工作目标的前提，将待处理问题分门别类地规划出来。

二是施工时各类问题会有相互碰撞。比如，建筑模型不同部分不协调、参与方相互沟通不畅等。我们可以通过BIM协同平台的建立，要求各方都能及时更新建筑最新状态，确保各方都可以处于同一频道。这就是定期发布总结报告的作用，能让各方代表都看到工程进展程度，项目组全体成员都能看到具体环节，并形成定期会议的良好惯例。

三是将全部协同成果以电子或纸质来记录。不同阶段召开协调会议相关内容及结论等都可以由此得到合理保存，在后期运维中出现纠纷乃至诉讼，可以将相关记录作为参考。

相比于其他BIM工程案例来说，布莱街一号实践并未停止，即便是工程竣工，该项目相关信息数据逐步丰富，经过高度整合后存形成BIM模型，对开发商来说，全面建筑工程信息有利于将项目记录完整化，作为运维重要依据。所以，项目团队交付最终成果时，需要将全部内部信息输入到数据库中，建立业主与物业管理共同使用的数据库形式。这类数据库信息优势就在于，能随时与其他管理信息形式协调起来，是实现运维效率提升的重要工具，对BIM技术生命周期价值管理有很好的实现作用。

本文作者：冯俊（北京交通大学）

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