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二手房带看量、成交量明显提升，新房高端楼盘“即开即罄”，刚需、改善性购房者积极入市。近日，调研走访上海多个房屋中介机构门店、售楼处发现，当地天气虽转冷，楼市却热了起来。
二手房成交量增长明显
刚需购房者是主力
“现在，上海二手房市场回温比较明显，10月网签量出现了较大涨幅。”在上海太平洋房屋浦东新区店，店长曲鸿鹏拿出手机打开一个二手房网签统计网站，向记者展示说：“7月、8月、9月上海二手房网签量均在1万多套，10月达到了2万多套。”
曲鸿鹏所看的数据来自上海市房地产交易中心，他和店里的其他经纪人每天都会看这些相关数据，以掌握市场最新动态。他说，进入10月，市场数据每天都在变好。“10月份，上海二手房网签量几乎每天都在大几百单，甚至有好几天，网签量突破了1000单，这在前几个月份是很少见的。”
市场回温迹象在他的门店也有反应。“最近一个月，我们店的带看量从之前平均一周十几组客户上涨到现在一周二十几组客户，提升了至少50%。”曲鸿鹏说，“之前，有些房子可能挂牌半年甚至一年才会成交，现在挂牌一到两周就可能成交。”
上海二手房市场近期交易活跃，得益于9月29日发布的七条楼市新政，被市场称为“沪七条”。曲鸿鹏说，“沪七条”包括调整住房限购政策、优化住房信贷、调整交易税收等多个方面，其中“将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年”，对他所在门店的影响最大。“我们门店附近有一个楼盘，今年10月刚好交付满2年。若按照之前的政策，卖房的人要缴纳一笔数额不少的税费，现在不用缴纳了，减少了交易成本。”曲鸿鹏对记者说。
利好政策直接带动了成交量的增长。曲鸿鹏所在的浦东新区店成为整个公司10月份业绩最好的店。
记者又来到上海黄浦区一家链家门店。虽是工作日，店里也有不少客户在咨询。经纪人何健对记者说：“新政策出台前，我们店每个经纪人每周带看2~3组客户；新政策出台后，每个经纪人每周带看5~6组客户。昨天，一位同事带客户看了7个小区的11套房子，由此可见市场的热度。”
市场观望情绪消退了，是何健近来最大的感受。他说，有的客户近半年来一直在咨询，有购房资质也不缺资金，就是下不了决心购买。之前，约客户出来看房，客户推辞的情况比较多，根本原因是他们担心买贵了。“沪七条”实施后，客户加快了购房步伐。“因为以当前的价格，房子的性价比已经很高了，新政策出台给购房者吃了‘定心丸’，如果不及时下手，中意的房子就可能会被别人买走。”何健对记者说。
刚需房成交量明显增加，是10月上海二手房市场的一个显著特点。上海链家研究院的监控数据显示，10月面积70平方米~90平方米的房源成交占比27.7%，较9月增加了2个百分点；面积50平方米~70平方米的房源成交占比增加了0.5个百分点。总价在300万元以下的房源成交占比63.7%，较9月增加了2.6个百分点。
新房市场频现“日光盘”
改善性需求集中释放
11月8日，在上海市闵行区大华星樾售楼处，一对购房者看着标着“已售罄”的沙盘，连连说“可惜卖完了”。大华星樾项目主要是以109平方米三室两厅的洋房以及130平方米~ 160平方米的别墅产品为主，总价较高。由于建筑品质、区位配套等都不错，受到改善性购房者的青睐。
该项目总经理徐良亮对记者说：“项目于10月15日首次开盘，推出143套洋房，在为期四天半的认购期里，累计认购303组有效客户，于当天去化99%，剩余房源在2日内全部售罄；项目于11月3日再次推出108套洋房，在认购期内累计认购294组有效客户，去化率100%。”
“开盘前，我们预计项目去化率会比较好，但没想到会这么好，超出了我们的预期。可能是因为‘沪七条’实施后，购房者对市场有了信心。”该项目营销经理周瑛说。
“近段时间，闵行区楼市交易活跃度明显提升，新政策提振市场信心，加之新供应的项目品质高，购房者观望情绪减退。”闵行区房屋管理局相关负责人对记者说。
新政实施以来，上海的新房“日光盘”不止大华星樾这一处。位于徐汇区的中海领邸玖章项目，实现了“三开三罄”。中海地产上海公司品牌负责人侯欢如向记者介绍说，该项目户型面积从102平方米到280平方米不等，主要面向高端改善性购房者。今年以来，一共推出了3批次房源，其中第一批次推出252套、650组客户认购，第二批次推出120套、380组客户认购，第三批次推出552套、1156组客户认购，接下来还会推出两批次，预计会延续“即开即罄”的销售态势。
“好房子是不缺市场的，建筑品质高、周围配套好、区位条件又不错，对于高端改善型客户是很有吸引力的。”侯欢如说。
徐汇区房屋管理局工作人员接受记者采访时说，今年以来，徐汇区有十几个总价较高的楼盘入市，基本都实现了“即开即罄”，足见购房者对当前市场的信心。
上海链家研究院的监控数据显示，前10月上海新房成交结构中，110平方米以上的占比达到36%，较去年增加了8个百分点；140平方米以上的占比，较去年增加了6个百分点。总价1200万元以上的占比达到18%，较去年增加了7个百分点；总价3000万元以上的占比，较去年增加了4个百分点。
新政降低购房成本
市场走势积极向好
近来，无论是新房还是二手房，上海市场表现均积极向好。据上海市房屋管理局提供的数据，10月新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合计成交249万平方米，同比增加54%。
据上海市房屋管理局工作人员介绍，在“沪七条”刺激下，上海新房市场销售提升，新开盘项目认购水平提升，续销项目预定成交增加，销售提速；二手住房市场“量升价稳”，成交价格逐步企稳，刚需购房群体加快入市，先行指标显著提升。
“‘沪七条’对楼市的刺激效果还是比较明显的。”上海市房地产科学研究院院长严荣表示，首先，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”，让新进入上海就业的人群更快获得购房资格。其次，将首套房首付比例降低到15%，二套房首付比例降低到25%，显著降低了购房门槛，对于改善需求者而言有较高吸引力。最后，明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策，降低了住房交易成本。
上海市房屋管理局负责人表示，近来上海加大新政解读和宣传力度，有关协会组织开展了“方便看房，方便购房”“以旧换新”等购房活动，不仅为消费者看房购房提供全方位的信息服务，还提供购房优惠礼包、看房专车等服务。在一系列利好政策刺激下，楼市整体信心和预期增强，市场交易活跃度提升。
摘自 《中国建设报》 2024.11.11 记者 王建业
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