建筑设计  Gensler晋思建筑设计事务所

设计院  北京维拓时代建筑设计股份有限公司

项目地点  北京朝阳

完成年份  2024年3月

建筑面积  46,000平方米

本文文字由Gensler提供。

由Gensler进行重新定位改造的昆泰大厦，总建筑面积约4.6万平方米。大厦以办公、商业与文化体验的复合型空间为主体，引入艺术展厅、创意零售、文创潮玩、康体运动等新兴商业业态，旨在打造创意工作空间、健康城市绿洲与城市文化地标。

项目位于北京市朝阳区朝阳门外大街10号，是北京朝外地区的标志性商业办公综合体。大厦前身为昆泰集团总部办公楼，始建成于1996年，自2022年起启动改造施工，全面升级。改造后的昆泰大厦包括商业、办公两部分，其中商业部分为THE BOX年轻力中心B馆。

焕新亮相的昆泰大厦，更加符合年轻人的审美、需求和定位。改造后的大厦高度为87.6米，地面22层，地下3层，其中1—6层为商业区，7—22层为办公区。

大厦创造性地植入纵贯4层楼的立体“创新峡谷”，为不同企业、品牌及人群提供跨行业交流的社交场。UIC餐厅、健身房、露台与大厦内共享创意空间融合，构建出属于北京特色UIC（Urban Innovation Center）的办公生态。

城市活力创新中心

朝外大街升级改造一期工程是由朝阳文旅集团牵头并推进实施的，主题是城市活力创新中心（UIC）。作为朝外片区城市更新项目最先启动升级改造的重点工程，昆泰大厦改造完成后着重吸纳新数字经济、新服务经济、新创意经济“三新经济”企业，与创新型商业一同带动朝外UIC产业发展。与此同时，朝阳文旅集团也将入驻项目，并作为其总部办公地点。

改造完成后的昆泰大厦将焕发年轻活力，其将通过“数字经济+文化+体育+时尚”等产业跨界融合，打造大量新技术应用场景，为“三新企业”的新内容提供全方位的展示平台。

设计概念

拥有百年历史的朝外大街是北京的“地标”商业街之一，西起朝阳门，东至东大桥，全长约1.4公里。历经繁华的朝外大街，曾坐拥百脑汇、蓝岛大厦、丰联广场等标志性商业与办公建筑。

Gensler团队提出“昆泰文化港”这一大的设计愿景，从城市、社区、建筑三个不同维度，打造一个有助于促进创造和变革全新业态组合，重塑昆泰品牌，使其成为一个为所有人创造故事和留下记忆场景的共享平台。

在城市维度上，设计通过“联系” “激活” “创新”来回应现状，连接场地重要锚点。改造设计充分结合东大桥历史背景，打造体现不同活动场景记忆的场所，创造独特的文化公共空间。

在社区维度上，设计强调软件及其管理的重要性，建立邻里联系，维持内部活力，塑造品牌效应。

在建筑维度上，大厦首层渗透，其他各层灵活布局各类业态；商业与办公部分采用更为通透的玻璃来替代原始较为封闭的建筑形象，并使用更为节能的玻璃幕墙系统。

设计团队研究了现有架构结构中的一些挑战，并将其转化为机遇。例如，奇数歪斜的柱网，不方便商业空间规划，但为中庭空间形成了独特的机会，也为整个街区提供了通透性。

另一个设计挑战是，顶层有三层形状奇特的机房，解决方案是设计一个标志性的塔冠包围形式，既有照明效果，也是可使用的屋顶露台。

底部空间

建筑北侧主入口设有通高的中庭，其在彰显主入口形象的同时，从内部打通建筑南北向的交通。裙房竖向贯通，通高中庭使各层商业联系更加紧密，亦形成了具有未来感的空间。

北面的朝阳门外大街的人行道与建筑首层地平面有1.3—1.6米的高差，设计师通过景观坡道和台阶，确保步行的顺畅，并适当引导人流进入建筑。

建筑东南角的办公主入口为两层通高，确保视野能从楼宇内部延伸到外部景观。

在南侧裙房立面，设计师通过通透式玻璃及墙面、梯面色彩设计，将原有的消防楼梯间打造为一个颇具现代感的网红打卡空间，增强了建筑的地标性。

中层创意空间

在大厦的8—12层，设计师团队巧妙利用中庭空间，塑造了一个充满创新氛围的“立体峡谷”。其不仅具有视觉上的震撼力，更在功能上实现了建筑竖向的高效连接。大台阶和开敞楼梯，为“垂直社区”的每一层提供了便捷的交通通道，也成为促进交流与合作的绝佳场所。

“立体峡谷”中不仅有现代化的学习空间、路演区、报告厅，还有健身区、餐饮区、艺术角、空中花园等全时段休闲空间，通过构建社交场、活动场等多元化场景，提供区别于传统的服务型商业体验。年轻人在这里工作之余，也能享受到丰富多彩的休闲娱乐活动，实现工作与生活的无缝切换。

屋顶花园

此次改造将建筑18—19层的屋面部分进行升级。原设备空间被打造为集合员工活动、企业展示于一体的屋顶花园，在提升空间品质的同时，亦增加了室外活动区域，为员工带来美好舒适的办公环境。

立面幕墙改造

昆泰大厦原有体量错落凹进较多，外部有三角形等结构装饰构件，顶部进行了收分处理；玻璃为绿色，且有大面积的幕墙；实体部分以浅黄色石材为主。

此次改造，旨在打造简洁、透明、现代的新时代建筑，带动朝阳门外大街改造升级。建筑幕墙最高点控制在87.6米，保持层数不变。幕墙顶部采用螺旋上升的处理手法，使建筑体量更为挺拔；冲高的处理，可以遮蔽水箱间、电梯间及幕墙擦窗机等必要的机电设备。

低辐射Low-E玻璃按膜系分为单银、双银、三银等形式。改造后的昆泰大厦主体外幕墙采用三银low-E玻璃，这种玻璃具有极低的表面辐射率和良好的隔热性能，同时也具有更高的可见光透射性，对项目未来运营阶段的节能减排有非常大的益处。

焕新亮相的昆泰大厦，以空间更新带动相关产业的升级，为朝外大街二期的建设奠定了良好基础。Gensler团队全力助力朝外大街展现新面貌，为朝外片区城市更新注入新的活力。

完整项目信息

项目名称：昆泰大厦

项目地点：北京朝阳区朝外大街10号

完成年份：2024年3月

建筑面积：46,000平方米

项目团队

业主：北京金朝房地产发展有限公司

建筑设计：Gensler晋思建筑设计事务所

室内设计（UIC共享空间）：DUTS杜兹设计

景观设计：AECOM（艾奕康设计与咨询（深圳）有限公司北京分公司）

设计院：北京维拓时代建筑设计股份有限公司

施工单位：中国建筑第八工程局有限公司

摄影版权信息

建筑：Blackstation

室内：吴清山

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